К адвокату по земельно-имущественным делам, специализирующемся на оформлении документов на недвижимость в г. Сочи обратился гражданин О. с просьбой об оказании юридической помощи, сопровождении документов в вопросе оформления права собственности на построенный им дом в одном из районов города Сочи.
При личной беседе с адвокатом и изучении имеющихся документов, выяснилось, что земельный участок был куплен с уже существующим строением. Строение было построено прежним собственником земельного участка без каких-либо разрешительных документов.
Совместно с обратившимся в Сочинский филиал Краснодарской краевой коллегии адвокатов гражданином был разработан план действий, способствующий достройке построенного строения и оформлению в собственность будущего дома. В том числе с этой целью долгое время земельный юрист, адвокат по земельно-имущественным отношениям, специализирующийся на оформлении прав на недвижимость по городу Сочи собирал необходимые документы для предоставления их вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Одновременно, данные документы собирались с целью предоставления из в суд в случае если «доблестная администрация г. Сочи» решит подать в суд о сносе построенного на земельном участке Нашего Клиента.
После сбора всех необходимых документов, было подано заявление о выдаче разрешения на строительство.
Администрация г. Сочи отказала в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, в качестве основания для отказа указала, что: в выдаче разрешения отказано, так как на земельном участке уже возведен капитальный объект незавершённого строительства без разрешения на строительство.
Адвокат по земельно-имущественным делам подал в суд мотивированный административный иск к администрации г. Сочи «О признании отказа в выдаче разрешения на строительство незаконным».
Решением суда первой инстанции в удовлетворении административного иска было отказано. Апелляционная инстанция Краснодарского краевого суда оставила решение суда первой инстанции без изменения.
Кассационная инстанция затребовала дело и отменяя принятые судебные акты указала, что:
Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суды исходили из того, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения такого разрешения (в случаях, когда получение разрешения предусмотрено законом).
Поскольку такое условие не соблюдено, возведённый объект капитального строительства имеет признаки самовольной постройки, а получение разрешения на строительство после начала строительства законом не предусмотрено.
Такая позиция ошибочна по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.
Согласно предписаниям частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных поименованным кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьёй.
Уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 указанной выше статьи, либо их несоответствии требованиям закона (часть 13 этой же статьи).
По смыслу приведённых законоположений, уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе, начало проведения строительных работ к таковым основаниям не отнесено.
Судебная Кассационная инстанция определила:
Принятые по делу судебные акты отменить и принять по делу новое решение.
Отказ администрации г. Сочи в выдаче разрешения на строительство признать незаконным.
Обязать администрацию города Сочи рассмотреть заявление о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.
После получения долгожданного разрешения на строительство, завершения строительства индивидуального жилого дома, был подготовлен технический план.
В настоящее время домовладение поставлено на кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности.
Долгая, кропотливая работа адвоката по земельно-имущественным делам, специализирующемся на оформлении прав на недвижимое имущество в г. Сочи завершена с положительным результатом для обратившегося в Центральный Сочинский филиал Краснодарской краевой коллегии адвокатов России гражданина.
В настоящее время проводится работа по присвоению оформленному в собственность жилому дому и земельному участку адресов, и получению домовой книги.